金融开放中国商业地产市场新机遇

金影雨芬飞

　　北京，2019年12月20日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布研究报告《金融开放中国商业地产市场新机遇》。报告显示，自2018年4月以来，我国金融业对外开放步伐明显加快，中国政府发布了数十条金融市场开放政策，涉及万亿级金融产业和市场重构。随着全球投资者和境外金融机构的不断进入，市场各参与方的类型也将不断增多，中国金融市场的生态将更加多元丰富。与此同时，中国金融市场的开放也将给中国的商业地产市场发展带来机遇。



　　截至2019年三季度，外资占中国股票市场的比重为3.2%，占中国债券市场的比重为2.3%；截止2017年末，外资银行资产占全部商业银行的比重为1.7%，外资保险公司占比为6.2%。

　　经过多年发展，中国的金融市场逐渐成熟，部分城市的金融业发展水平已经位于世界领先水平，其金融行业发展较为成熟，营商环境相对友好，因此将会成为境外金融机构进入中国市场的首选。中国金融市场的开放对于中国商业地产市场尤其是写字楼市场的发展将会起到积极的作用。

　　北京写字楼市场
　　金融街作为北京写字楼市场金融企业的最大聚集区，聚集了大量国有银行及内外资金融机构。由于金融街企业租户的稳定性极高，五年来区域内空置率始终保持在5% 以下。2015-2019年前三季度，新租和搬迁至金融街商圈的金融企业租赁面积占金融企业总签约面积的12.7%，而中央商务区和东二环得益于核心区域优越的地理位置和相对充裕的可租赁面积，同样成为金融企业的青睐之地。2015 -2019年前三季度金融企业新租和搬迁至中央商务区和东二环商圈的租赁面积分别占金融企业总签约面积的38.6%和9.7%。

　　展望：作为中国金融政策的制定和监管中心，北京会成为境外金融机构进入中国的首选之地，随着金融开放的不断深化，大批境外金融机构会陆续进入北京市场，这将给目前较为低迷的北京写字楼租赁市场带来有力支撑。

　　上海写字楼市场
　　2016-2019年前三季度，新租、搬迁、扩租至陆家嘴的金融企业租赁面积占金融企业总成交面积的24.8%。而竹园作为陆家嘴金融企业外溢区域，以及陆家嘴的金融前台，在2016-2019 年前三季度中，各类金融企业租赁面积占比达到 16.5%。另外曾经有“远东华尔街”
之称的外滩，如今定位外滩金融集聚带，这一金融产业规划也吸引更多金融企业落
户在黄浦，占到总成交的13.2%

　　展望：上海发布的《进一步促进外商投资的若干意见》，对上海金融市场的开放给予进一步的政策支持，预计未来外资金融企业来沪的比例会继续增加。

　　广州写字楼市场
　　天河 CBD 的核心区域，凭借其高度集中的经济资源、优越的地理位置以及成熟的商务配套，成为备受金融企业青睐的商圈。2016 -2019年前三季度，新租和搬迁至珠江新城商圈的金融企业成交面积占比为71.6%。另一方面，琶洲作为广州近年来发展速度最快的新兴商圈，周边配套逐步完善，吸引约11.0%的金融企业选址落户。除此之外，越秀和体育中心商圈的成交面积占比分别为9.4%和8.0%。

　　展望 : 粤港澳大湾区作为中国深化对外开放的前沿，在今年2月份发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中指出，将有序推进粤港澳三地金融市场互联互通，推动湾区内金融产品跨境交易。随着更多金融开放细则的落地实施，外资金融机构将迎来新的发展契机，从而催生更多的甲级写字楼办公租赁需求。

　　深圳写字楼市场
　　2015-2019年三季度，福田区金融行业租赁成交占全部成交面积的75.4%，其中福田CBD、车公庙、华强北吸纳的租赁需求分别占全部成交的65%、5.5%以及4.9%。位于南山的后海及前海片区，得益于优越的临海自然条件，崭新的办公环境以及片区给予的各项政策利好，吸引越来越多的金融行业汇聚，随着未来前海供应逐步放量，片区以及配套逐步走向成熟，预计未来将成为又一个金融中心。

　　展望 : 福田区中心区作为深交所所在地以及最为成熟的商务片区未来还将持续吸引优质金融企业汇聚。伴随前海逐渐进入写字楼供应高峰，市场压力有所增加的同时片区也在加快走向成熟，随着前海各类基础设施及配套服务设施的逐渐完善，未来也将成为深圳的另一金融中心。

　　二线城市写字楼市场
　　除了一线城市之外，一些核心二线城市也会相继进入境外金融机构的布局视野。根据原保监会的数据，2019年前5月，全国平均总保费收入同比增长14.4%，而上海、广东、安徽、江苏、湖北、北京、浙江和内蒙古这些省市的同比增幅均明显高于全国水平。上述省市中除了四个一线城市的其他省会城市或将成为未来境外保险公司布局中国的优先城市。



　　大宗物业交易市场

　　中国的金融开放政策无疑也将会对大宗物业成交市场产生影响，虽然这种影响不会在短期内显现出来。从2017 年开始，境外投资者明显加大了在中国的资产布局。随着中国金融开放的不断加速，在国际资本全球配置的需求下，预计未来将会有更多的境外资本进入中国市场。

　　戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东表示：“当前中国的金融开放正在经历一个加速期，中国金融开放的广度和深度都在不断加大，随着境外金融机构的不断进入，未来中国的金融市场将迎来变局。在当前写字楼市场供应量加大，空置率高企且需求整体低迷的情况下，来自境外的金融机构的不断进入将会给一线城市及部分核心二线城市的写字楼市场带来商机；同时，随着境外险资的不断进入，他们未来也有望成为大宗物业投资市场的有力支撑。”